成人网站一区_亚洲av日韩专区在线观看_人人天天夜夜曰曰狠狠狠肉感_欧美freesex精品_久久久久黄

美國EB-5投資移民在初期選項目時，很多人都會面臨選擇項目的難題。美國EB-5區域中心投資項目繁多，大小各異，到底什么樣的才更靠譜呢？下面小編給您科普一下相關知識。

一、項目的大小如何分辨

一般性認為，項目小于50人的，屬于小項目，50-100人之間，屬于中型，100人以上的就是大型，還有超大型募集上千的。

然而從商業角度上來看，項目的大小一般是以總項目成本和投資額來定的，這涉及到項目的資金募集，運營，出售以及再融資。比如，一個項目找100個投資人，EB-5融資為5000萬美金，但是總成本一個億。和一個項目融資50個投資人，然而總成本達1.5億來對比，自然是50個投資人的項目更大。

一般看就業報告可以得出，尤其是建筑類項目，建筑就業是由建筑花費來算的，哪怕建筑花費有一定的虛報，也能大概目測出項目的造價來。比如說是一個項目總投資一個億，eb5占比5000萬美金，而建筑總花費才6000萬美金，其余的4000萬美金是項目方以什么前期開發成本，土地租賃費用，和建筑設計等雜七雜八的條款放在一起的。與其說這是一個1個億的項目，不如說這是個7000萬的項目更合適。

所以，項目的大小不能以招募的人數一概而論，需要做一些深入的思考。

二、項目大小和開發商實力的聯系

按道理說，有多少實力做多少事，EB-5也應該如此。開發大型綜合商業地產的開發商和開發小倉庫，小公寓的開發商自然實力也不同。中國人通常買大不買小，一直認為小舢板沒有航空母艦那樣經得起風浪，所以都喜歡大型開發商。不得不承認這種態度是有點道理的，但是，投資人需要擦亮眼睛，所謂的實力開發商到底實力幾何？

真正的大開發商都是從小做大的，雖不說過去的成功能代表未來，不過從項目融資到銷售，大開發商都比小開發商具有優勢。從融資角度來說，大開發商除了EB-5，其他募資的能力也比較強。無論是跟其他投資方以及銀行，都有比較良好的合作關系，所以討價還價也比較輕松。大型開發商開發出來的物業也比較好租賃出售，畢竟人家家大業大，操作流程已經形成規范了，也有不少人買賬。仔細一想，大開發商在面對小的危機時，比小開發商更具備抵御和克服能力。

那么小開發商又如何呢？其實小開發商也有很多優勢是大開發商無法比及的。首先，小開發商由于開發規模較小，項目脫手以及再融資也相對簡單。同樣是地產項目，小的出手較快，資金周轉較為靈活。這一點在未來會變得很關鍵。小項目開發商也具有一定的市場優勢，因為他們開發的項目單位成本相比于開發商較低，比較能吸引中低端客戶。按體量而言，永遠是中低端銷售量最多。小項目開發商在和投資人談判其間也更容易讓步，因為他們如果做不好，就沒有下一個了，所謂一損俱損。大開發商哪怕做砸了一個案子，說不定也只是皮肉之痛，不傷及筋骨。關于就業，小開發商多半是掛靠和租用區域中心牌照來完成項目募資，自然區域中心方面也希望能更好的完成就業創造。這對區域中心未來發展和開發商后續項目開發也有好處。小項目方在情況合理的情況下，更有完成項目和創造所有就業的動力。

三、項目大小和地理位置的關系

現實中，美國每個州都有本地的開發商專做本地生意，這些開發商在當地勢力較大，用個通俗的詞，叫做地頭蛇。這種開發商和地方政府談拿地，和地方銀行談貸款都很有一套。然而，因為地理位置的限制，他們開發的項目可能沒有幾百人那么大，而某些知名大都會，也存在一些小的開發商，開發的項目也有接近百人。不同地點的項目大小是明顯不同的，知名大都會和中部小城市的項目自然有別。根據當地的銷售情況和市場規模來制定自己的項目規劃，比較合理。

另外，區域也存在競爭，比如在知名大都會地區，地產開發競爭激烈，銷售情況也是如此，哪怕是知名大地產開發商，也面臨著同行的全面競爭，這會使得拿到項目的成本變高，項目建成后也存在銷售周期的壓力。其余城市的地產開發普遍處于半壟斷狀態，總有那么幾個占據級高的市場份額。所以他們的競爭沒有知名大都會那么激烈，這也是考慮要素之一。

投資人需要考察的是，當地的市場環境是否能容下這種項目，而項目的銷售周期又會是多久，這幾年當地的情況如何。