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上一篇我們介紹了美國(guó)房地產(chǎn)稅的概況“淺談美國(guó)的房地產(chǎn)稅及欠稅后果”，不少客戶提出許多問(wèn)題，這里就擇要回答，希望能讓客戶進(jìn)一步了解房地產(chǎn)稅的相關(guān)情況。

一、“房屋價(jià)值怎么評(píng)估？”在房地產(chǎn)稅中，有兩個(gè)因素起關(guān)鍵作用，一是稅率，二是房屋及地產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)稅的多少，就是由這兩個(gè)因素組成的。由于房地產(chǎn)稅主要由各地政府征收，因此房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估由地方政府負(fù)責(zé)，各地政府有各自的法律法規(guī)，所以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方式也不一樣。大致說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則有3個(gè)：

1、本地區(qū)最近一段時(shí)期同類房屋成交價(jià)格，這是評(píng)價(jià)房屋價(jià)值（包括所在地皮價(jià)格）的重要因素。

2、修建同類房屋的價(jià)格加上地皮價(jià)格，即在當(dāng)前建材及勞力價(jià)格的情況下，在同一塊地皮上修造同類房屋的造價(jià)，同時(shí)根據(jù)房屋的新舊程度折舊。

3、房屋出租價(jià)格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。

綜合以上三個(gè)因素，再考慮本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，估價(jià)員就會(huì)對(duì)每一棟房產(chǎn)的價(jià)值作出評(píng)估。地方政府根據(jù)估價(jià)員的評(píng)估，提前半年將新的評(píng)估報(bào)告寄給屋主，如果屋主覺(jué)得評(píng)估合理，就等著政府寄來(lái)新的稅表；如果覺(jué)得不合理，可以提出要求重新評(píng)估，政府會(huì)根據(jù)屋主的要求，重新審核評(píng)估報(bào)告并將結(jié)果告知屋主。屋主如果還不滿意，可以要求上訴，由法庭裁定。

二、“公寓式樓房的地產(chǎn)稅和獨(dú)棟住宅有沒(méi)有區(qū)別呢？”公寓式樓房分為兩種，一種是合作公寓（coop ），一種是公寓（condo），無(wú)論是哪種形式的公寓樓房，只要是居民住家而非商業(yè)樓，其稅率與獨(dú)棟住宅是一樣的。以首都華盛頓特區(qū)為例，2016-2017年度的房地產(chǎn)稅率共分4個(gè)等級(jí)：等級(jí)1的稅率為0.85%，適用所有居民住宅；等級(jí)2稅率A為1.65%，適用價(jià)值不超過(guò)300萬(wàn)美元的商業(yè)及工業(yè)樓，包括旅館等；等級(jí)2稅率B為1.85%，適用價(jià)值超過(guò)300萬(wàn)美元的商業(yè)及工業(yè)樓，包括旅館；等級(jí)3的稅率為5%，適用空置房屋；等級(jí)4的稅率為10%，適用于維修不良或破敗的房屋（blighted real property）。所謂維修不良或破敗的房屋，主要指墻壁、屋頂、窗戶、陽(yáng)臺(tái)或其他房屋結(jié)構(gòu)維修不良，或有危險(xiǎn)、不衛(wèi)生、威脅社區(qū)公共衛(wèi)生等。這個(gè)稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛(wèi)生整潔美觀。

三、“房產(chǎn)稅一年多少美元？”根據(jù)美國(guó)人口普查局的統(tǒng)計(jì)，全美屋主2015年平均交納房地產(chǎn)稅為2149美元。2015年全美各州房地產(chǎn)稅率，最低的是夏威夷，為0.27%，最高的是新澤西，為2.35%，新澤西的稅率是夏威夷的8.7倍。也就是說(shuō)，在夏威夷一棟20萬(wàn)美元的房產(chǎn)，只需交稅540美元，而在新澤西則需交稅4700美元。

四、“貸款買房的，為什么每月銀行除了扣還貸的費(fèi)用，還要扣房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)用？”銀行貸款給購(gòu)房者是有風(fēng)險(xiǎn)的，因此會(huì)將房屋本身作為抵押品，如果貸款者為了省錢不買房屋保險(xiǎn)，一旦房屋失火或遭其他災(zāi)害，銀行可能就拿不回放出的放貸；或者貸款人不按時(shí)交納房地產(chǎn)稅，一旦被政府追債，政府可以將房屋強(qiáng)制拍賣，而在這種情況下，銀行只是第二順位的債權(quán)人，政府則是第一順位的債權(quán)人。為了避免上述兩種情況的發(fā)生，銀行一般會(huì)要求設(shè)立代管賬戶，替房貸者交納房產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。當(dāng)然，如果客戶希望自己直接交納房地產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)，銀行也會(huì)同意，但往往會(huì)提高房貸利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯縣2016年預(yù)算，房地產(chǎn)稅占政府收入的63.9%（圖表：費(fèi)爾法克斯縣政府）